私の投資履歴書~インデックスを添えて~

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インデックスを中心に、運用期間50年を見据えた超長期投資の運用記

【J-REIT】REITを買い漁った結果のポートフォリオ構成

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今回、コロナショックを契機にREITの個別銘柄への投資を開始しました。銘柄を選定し、虎視眈々と買うタイミングを探っておりましたが、夏のボーナスで一気にポートフォリオが完成したため、買い入れ銘柄をご紹介します。

 

 

買い入れの観点

コロナショック後から、REITの個別銘柄を選定して虎視眈々と投資機会を窺っていましたが、このほどすべての買い入れが完了しました!

今回買い入れた銘柄は「キャピタルゲイン」「インカムゲイン」「投資物件の種類」の観点から選別しています。

キャピタルゲイン

REITに関しては、今回のコロナ・ショックは痛手でした。50%程度の下落となり、株式以上に下げるというリスクの高さが浮き彫りになっています。

 

shiawase-investor.hateblo.jp

 

今回の投資では、大きな下落が投資開始の契機となっているため、キャピタルゲインの観点からコロナ前に戻し切れていない銘柄を中心に選定しています。

投資対象によっては、すでに戻し切っているREITも多く、選定開始が比較的遅かったこともあって物流を中心に良質ながら投資できなかった銘柄も多かったです。

 

インカムゲイン

REITは基本的にインカムを得る金融商品です。株式のようにキャピタルゲインを狙うのは、本来的な意図とそぐわないと考えています。

(ただし、今回の下落では本来価値と無関係に叩き売られている場合が多いと考え、例外的にキャピタルゲインも狙っています。)

インカムの観点からは当然、分配金利回りの高いものを選びたいものですが、REITの場合は投資対象によって大まかに利回りの水準が形成されますので、重点的に分配金利回りを見ていたわけではありません。

それでも同一投資対象領域の銘柄については、なるべく利回りの高い銘柄を選んでいたかと思います。

 

投資物件の種類

基本的にホテル以外はすべて投資対象としています。

個人的にオフィス不要論には反対派ですので(笑)、特に除いたセクターはありません。

 

shiawase-investor.hateblo.jp

 

買い入れ銘柄一覧

結果、以下の銘柄を買い入れて、今回のREIT投資を概ね完了しました。

※分配金利回りは6/17時点

エスコンジャパンリート投資法人(2971)

分配金利回り:6.25%

個別銘柄選定の序盤からリストアップしていましたが、実際の投資は一番最後になるなど片思いの期間が長かったリートです。

底地と建物で50:50の投資をするという少し変わったリートで、愛知地盤のリートになります。

 

GLP投資法人(3281)

分配金利回り:3.69%

個別銘柄への投資で一番最初に買った物流リートです。正直、物流リートの中でこの銘柄が一番良いのかは今となっては考える余地はありそうですが、すでにコロナ前の水準を回復してしまっている物流リートにおいて、ギリギリのタイミングで買えたかな、と思っています。

こちらもすでに戻し切っているため、現状のキャピタルゲインがMAXの数値だろうなと思います。

 

イオンリート投資法人(3292)

分配金利回り:5.41%

こちらも検討の序盤で買いました。有名どころであり、イメージしやすかったので買っています。

ただし、郊外型のショッピングモールということもあり、戻りがイマイチです。また商業リートの中でも郊外型のショッピングモールはイマイチな投資対象との認識が広がっています。

私個人としては、イオンの旗艦店については単なる買い物とは別の消費者価値があると考えており、投資価値はあると考えました。

星野リゾートリートにも言えるのですが、世間認知の高いブランド名があるリートは値動きが固いです。逆に言うと、コロナショックでも下がり幅が限定的だったのではないかと思っています。

 

インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人(3298)

分配金利回り:5.06%

オフィス不要論を唱えるんだったら買えよ、と言われそうなのでw買いました。

オフィスはJ-REITマーケットの半分近くを占める投資対象で、老舗や有名どころは他にたくさんあるのですが、投資口価格が高すぎて買えないなどの制約もあり、インベスコを買い入れました。

また、こちらは流石運用会社のインベスコ、と思える決算説明会の話ぶりや各種分析に感心しています。(ただし説明者だった方は異動するようですかね・・・w)

 

ケネディクス商業リート投資法人(3453)

分配金利回り:5.92%

最も愛おしい銘柄です。検討の序盤で買い入れましたが、GLPやイオンリートよりも考えて買ったため、現時点でそれが収益につながっているという点で思い入れの強い銘柄になっています。

こちらスーパーに代表される日常使いの商業リートに投資しており、コロナの影響もそれなりに限定的でありました。

現時点で個別銘柄中、もっとも含み益の高い銘柄です。

 

インヴィンシブル投資法人(8963)

分配金利回り:0.19%

おい、お前ホテルリートは投資しねーって言ってたよな?という感じですが、ミーハーで買ってしまいました。

この銘柄に関しては、長期保有を特段考えていないという点で投資方針に逆らっています。(認めます。)

キャピタルゲインオンリーの魅力です。

 

平和不動産リート投資法人(8966)

分配金利回り:4.68%

最終盤で買い入れました。個人的に判断が難しいので、総合型、複合型のリートは避けていたのですが、その中でも比較的わかりやすく、割安だと考えたので買いました。

社長がなんかクセのある良い感じの方で惹かれましたが、こちらも顧問に退任ですかねw

 

福岡リート投資法人(8968)

分配金利回り:5.13%

こちらも最終盤で買い入れました。ちまたで若干盛り上がっている(気がする)福岡地盤のリートです。

韓国人観光客の影響が大きいようです。コロナで旗艦物件の商業施設がやられており、完全回復には若干時間がかかりそうですが、地域分散の観点ではエスコンと同様に意味のある投資になったと思います。

 

今後の期待

ジャパンホテルリートなどはまだ買いたいと思っていたりしますが、概ね今回狙っていた投資は完了しました。

あとは分配金をひたすら受け取って、再投資し続けるだけです。(再投資先はJ-REIT以外になると思いますが・・・)

投資口価格が10万円以上の銘柄ばかりですので、インデックス投資をメインに据える以上ポートフォリオ維持の観点から気軽には追加投資ができません。

現状の銘柄を基盤として、中長期で運用できたらと思います。

 

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