私の投資履歴書~インデックスを添えて~

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インデックスを中心に、運用期間50年を見据えた超長期投資の運用記

【J-REIT】シリーズ② ホテルREITを仕込む~星野リゾート・リート編~

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シリーズ第2回は星野リゾート・リート編です。

欲しいREITです・・・

 

shiawase-investor.hateblo.jp

 

 

 

基本情報

投資関連指標

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急落前の水準めがけて回復中、という感じでしょうか。投資口価格が高いのが、個人投資家としてはネックになりますかね。

 

主要な物件

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いわゆる星野リゾートで思い浮かべる施設があまり上位には入ってこない。

最上位はANAクラウンプラザホテル広島で11%です。

www.anacrowneplaza-hiroshima.jp

 

RevPARが2019年決算時に10,142円、ADRは同12,273円なので、安くもないですが、いわゆる高級ホテルではないですね。

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地域の分散度合いは良い感じです。最も多いのは中部地区ですね。

 

外部成長戦略

今後はポートフォリオに占める星野リゾート運営の比率を50%超まで上げる目標のようです。

確かに星野リゾート・リートという割に、基幹ブランドの施設が少ない印象です。

内部成長戦略

「魅力投資」を実施します。つまりホテルの改装ですね。ある意味この辺りは星野リゾート自身の強みでないかと思います。

考察

欲しいREITです

個人的には欲しいREITになります。星野リゾートのブランドであったり、再生力を含む運営力には期待が持てます。

一方で、今の水準は高すぎるように思っています。具体的にどういった財務的視点からか、という定量的な話はないのですが、ブランドに対する上乗せがあるような気がしています。星野だから大丈夫だろう、というやつ。

IRに不安

あと個人的にIRに不安があります。コロナの影響下にあって、若干投資主対応が疎かな感じがしています。ホームページこそリニューアルを通じてきれいな感じですが、中身が伴っていない気もしなくもない。感覚論ですが、もう少しIRに力を入れてほしいです。

今後どうする

欲しいREITではあるのですが、投資口価格が絶対値として高すぎます。割高ということではなく、金額それ自体です。

もうこのまま上がるようであればご縁はないものと思います。

ポートフォリオにもう少し基幹ブランドの施設が混ざってくれると嬉しいですし、もう一度値段が落ちてくるようならぜひ買いたいと思います。

 

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【J-REIT】シリーズ① ホテルREITを仕込む~始動編~

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コロナの影響は未だ未知数ですが、緊急事態宣言が徐々に解除されるなど、一旦は終息に向けて動き出しているように思います。

REITの中でも一際窮地に立たされているのが、ホテルを投資対象とするホテル系REITで、破産もあり得るのではないかと噂されています。

しかしそろそろ、ホテル系REITの仕込みに動き出そうと思います。だって欲しいんだもん。

私自身の備忘も兼ねて、シリーズ化してみました。

 

 

ホテルREITへの投資

今回の私の検討では、ホテル特化型のREITを対象にしようと思っています。実際には総合系・複合系でホテルへ投資するREITが多数あるようですが、一旦全体観を把握したいため、まずは特化型から勉強していこうと思います。

ホテルREITの窮地

早速今回の検討の対象外となる総合系REITなのですが、インヴィンシブル投資法人(8963)の分配金減額幅に衝撃が走りました。

www.nikkei.com

分配金が98%減とほぼなくなってしまう状況です。REITというのは「分配金利回り勝負」の投資商品だと思いますので、そういった点ではREITであることの価値を失ってしまったともいえると思います。

※もちろん、将来を見据えた投資には十分魅力はあるでしょう。あくまで今この瞬間の魅力です。

ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)も保有ホテルの商標権を買い取ることで資金を渡し、オペレーターの救済に動いているようです。

REITにも借入金を賄えずに倒産するところも出てくると言われていますが、それはつまりホテルREITのことです。ホテルREITの足元の状況は生きるか死ぬかの状態でしょう。

コロナの終息が絶対条件

観光産業やビジネスマンの動きと密接に絡む業態なだけに、業績の回復にはコロナの終息が絶対条件になると考えています。

その点では下半期で回復、といったタイムスパンではなく1年、もしくは2年程度が最短での回復になるのではないでしょうか。(それも今の時点でコロナが終息すれば、との前提に立ちます)

回復には中長期の投資が必要

つまりコロナが長引けば長引くほど、ホテルREITへの投資にはリスクが伴います。

ここでいうリスクとは破綻や価格変動のリスクですね。分配金については正直減額について当たり前の事実となっているので、あまり変動性のリスクはないように思います。(ただし、インヴィンシブルのように98%減と聞くと利回りに合わせて価格は下落するでしょう)

 

ホテルREIT群の概況

ホテルREITの投資口価格について、急落後の今どうなっているのかを6か月チャートで確認します。個別の状況については、次回以降、別途勉強するつもりです。

星野リゾート・リート投資法人(3287)

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徐々に戻してきています。

投資口価格が大きいのが個人投資家としてはデメリットですが、私の欲しい銘柄の一つです。

いちごホテルリート投資法人(3463)

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ほぼ横ばいです。

急落前の値段からすると、2分の1以下の水準のままですね。

 

大江戸温泉リート投資法人(3472)

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こちら徐々に伸びてきています。

出来高も伴っていて、取引も活況なようです。

 

森トラスト・ホテルリート投資法人(3478)

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徐々に回復してはいますが、動きは鈍いですね。

 

ジャパン・ホテル・リート投資法人(8985)

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こちらも何となく右肩に上がってはいますが、横ばいともいえる動きです

総括

ざっと見ると、星野リゾート・リート投資法人(3287)と大江戸温泉リート投資法人(3472)の回復が相対的には目立ちます。

共通するのはオペレーターの知名度が高いことでしょう。

ただこの2つの投資法人が投資するホテル業態は、ラグジュアリーとエコノミーといった感じでまったく逆のものだと思います。

そういった意味で、これら2つが上がっているというのはオペレーターの知名度を踏まえたブランド的信頼かもしれません。

観光産業の見込み(私見

個人的な考えですが、観光産業については成長する産業と思っています。

訪日外国人旅行客の増加は今や国策ですし、またモノからコトへの消費シフトなど、観光が伸びる要素はいくつかあるでしょう。

私自身も旅行は好きですし、少なくとも私の価値観としてはモノに残るものよりもコトとして記憶に残るもので消費したいという思いがあります。

ただし、オリンピックを見込んだ新規ホテルの開業ラッシュなど、成長すると見込んでいるだけに過剰な競争にさらされるなどのマイナス面もあると思います。そもそもコロナで瀕死になってしまっているんですが。

ただ総じて私は、自分の趣味趣向や将来性への観点でも魅力的だと感じています。

次回のサザエさん

 次回以降は個別銘柄を勉強していこうと思います。(勉強するのは、あくまで私です。)

星野リゾート・リート投資法人(3287)

を勉強します。

 

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