私の投資履歴書~インデックスを添えて~

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インデックスを中心に、運用期間50年を見据えた超長期投資の運用記

【J-REIT】シリーズ④ ホテルREITを仕込む~大江戸温泉リート編~

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シリーズ第4回は大江戸温泉リート編です。

 

shiawase-investor.hateblo.jp

 

 

基本情報

投資関連指標

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ホテルREITの中では回復している方ではないでしょうか。足元落ちてきていますが、その前にグイグイ上げていたようです。

出来高が多くなっているのはホテルREITへの注目度を表しているのでしょうか。

 

主要な物件

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大江戸温泉リートではよく言われることですが、お台場の物件は保有していないということですね。
投資比率が最も高いのは、レオマリゾートで香川県の物件です。

reomanomori.ooedoonsen.jp

なんかテーマパークまで付いてるんですね。ちょっと想像してたのと違いました笑

ただ当然、天然温泉もあって楽しそうな施設です。

 

 

2019年11月期を見ると、RevPARは28,592円、ADRは31,911円なので、ちょっと特別な観光旅行になりそうです。

他の施設もADRが30,000円前後と、想像していたより価格帯は高い印象でした。ただ一部屋当たりの金額なのか?個人一人にすると安い可能性はあります。

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関東、東海、四国がメインエリアのようです。旗艦施設が香川なのでその影響はあるでしょう。

 

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特徴的だな、と思ったのは投資主です。

REITは地銀が良く買っている、と言われますが、大江戸温泉リートの場合、個人の割合が他のREITより多そうです。(いちごホテルリートも個人割合高そう)

 

外部成長戦略

スポンサーからのパイプラインです。

ただスポンサー以外からも取得は目指しているようで、下記のような観点から投資対象を選定するとのことです。

■ 都市部(政令指定都市、中核都市)に立地する物件
■ 中小規模も含む多様なタイプの宿泊施設
■ エンターテインメント、アミューズメント、温浴施設等の都市部及び都市郊外立地物件
■インバウンド需要を取り込める多様な宿泊施設、リゾート施設

 

内部成長戦略

固定賃料の割合が高いことを武器としているようです。いちごホテルリートと真逆の戦略になっています。

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93%が固定賃料というのはホテルREITでは高そうです。

株価の戻しが早いのは、この辺が関係してるかな?

 

考察

固定賃料中心の手ごろ旅館銘柄

2019年11月期:2,415円(確定)

2020年5月期:2,300円(予想)

2020年11月期:1,973円(予想)

分配金が物語っていますかね。

固定賃料割合が高いためか、分配金の減額幅も限定的に見えます。

また保有する大江戸温泉グループの施設は、比較的敷居の低い温泉旅館になると思います。

メインターゲットもシニア層みたいですからね。

 

今後どうする

規模感の小さいREITですが、大江戸温泉グループを前面に出したポートフォリオと、固定賃料中心の収益体制が特徴となります。

足元回復フェーズに入ってしまっており、キャピタルゲイン狙いではうまみは限定的かもしれません。コロナショックの序盤で特徴を踏まえた見通しを持っていれば、欲しかった銘柄ですね。

ただやっぱりお台場の施設が無いのがなー笑

 

shiawase-investor.hateblo.jp

 

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